Website für Immobilienmakler: Wie aus Besuchern Verkäufer-Anfragen werden

Für eine gut gelegene Wohnung melden sich bei den meisten Maklerbüros schnell genug Interessenten. Neue Objekte dagegen kommen nur tröpfchenweise herein. Käufer findest du über die großen Immobilienportale, Verkäufer findest du dort nicht. Genau an dieser Stelle entscheidet deine Immobilienmakler-Website: Sie ist der Ort, an dem ein Eigentümer prüft, ob er dir ein Haus oder eine Wohnung im Wert von mehreren hunderttausend Euro anvertraut. In diesem Beitrag geht es deshalb nicht um schöne Exposés, sondern um die Frage, wie aus Besuchern Verkäufer-Anfragen werden: mit welchen Seiten, welchen Inhalten und welchen Kontaktwegen.

Wie eine Makler-Website grundsätzlich aufgebaut ist und wie Objekte gut präsentiert werden, haben wir im Beitrag Webdesign für Immobilienmakler beschrieben. Hier geht es um die andere Seite des Geschäfts: die Akquise von Eigentümern.

Warum eine Immobilienmakler-Website vor allem Eigentümer überzeugen muss

Ein Kaufinteressent sucht ein Objekt. Ob es auf deiner Website steht oder auf einem Portal, ist ihm meistens egal. Ein Eigentümer sucht dagegen einen Menschen, dem er vertrauen kann. Er hat oft noch nie verkauft, kennt den Ablauf nicht und hat Sorge, sein Objekt unter Wert herzugeben. Bevor er anruft, schaut er sich in Ruhe an, wer du bist, was du schon verkauft hast und wie du arbeitest.

Viele Makler-Websites sind aber fast nur für Käufer gemacht: Startseite mit Objektsuche, Liste der aktuellen Angebote, Kontaktformular. Für einen Eigentümer steht dort kaum etwas, das seine Fragen beantwortet. Die Folge: Er ruft den Makler an, den er vom Ortsschild oder von der Empfehlung des Nachbarn kennt, und deine Website hat ihre wichtigste Aufgabe verpasst. Eine Immobilienmakler-Website, die Verkäufer-Anfragen bringen soll, braucht deshalb einen eigenen Bereich für Eigentümer, der genauso ernst genommen wird wie die Objektliste.

Wie ein Eigentümer entscheidet, wem er sein Objekt gibt

Wer verkaufen will, stellt sich meist dieselben Fragen. Was ist meine Immobilie wert? Wie lange dauert der Verkauf? Was kostet mich der Makler? Kennt dieser Makler meine Gegend? Und kann ich mich darauf verlassen, dass er sich wirklich kümmert? Jede dieser Fragen sollte auf deiner Website eine eigene, gut auffindbare Antwort haben.

Dazu kommt ein Punkt, der oft unterschätzt wird: Eigentümer vergleichen. Sie öffnen die Websites von zwei, drei Büros aus der Region nebeneinander. Gewinnt in diesem Vergleich das Büro mit den meisten Objekten? Selten. Häufiger gewinnt das Büro, bei dem der Eigentümer das Gefühl hat, verstanden zu werden. Konkrete Antworten, echte Fotos aus dem Büro und ein klar beschriebener Ablauf wirken dabei stärker als jeder Werbeslogan.

Die Bewertungsanfrage: der wichtigste Einstieg für Verkäufer

Die Frage nach dem Wert ist fast immer der erste Schritt. Deshalb ist die Bewertungsanfrage für viele Maklerbüros der stärkste Weg zu neuen Objekten. Wichtig ist, wie du sie anbietest. Ein Online-Rechner, der nach drei Klicks eine Zahl ausspuckt, wirkt zwar modern, liefert aber oft eine Spanne, die so grob ist, dass der Eigentümer danach nicht klüger ist. Im schlechteren Fall setzt sich eine zu hohe Zahl im Kopf fest, und du musst sie im Erstgespräch mühsam wieder einfangen.

Ehrlicher und meist auch erfolgreicher ist eine Anfrage für eine persönliche Einschätzung. Das Formular fragt nur das Nötige ab: Art der Immobilie, Ort, ungefähre Wohnfläche, Zeitrahmen und wie du den Eigentümer erreichen kannst. Daneben steht in zwei, drei Sätzen, was nach dem Absenden passiert: wer sich meldet, wann und ob die Einschätzung etwas kostet. Wenn du einen Rechner einsetzen willst, dann als Einstieg mit dem klaren Hinweis, dass die genaue Bewertung erst bei einer Besichtigung entsteht.

Referenzobjekte: zeigen, was du schon verkauft hast

Die aktuelle Objektliste zeigt, was du gerade anbietest. Für einen Eigentümer ist aber interessanter, was du schon erfolgreich vermittelt hast, am besten in seiner Gegend und bei einem Objekt, das seinem ähnelt. Eine eigene Seite mit verkauften Objekten ist deshalb eines der wirksamsten Elemente auf einer Makler-Website.

Gut funktionieren kurze Fallbeschreibungen: Einfamilienhaus in Amstetten, Ausgangslage, was ihr gemeinsam gemacht habt, wie der Verkauf abgelaufen ist. Mit Zustimmung des Eigentümers wird daraus eine kleine Geschichte, die mehr überzeugt als jede Aufzählung. Kaufpreise musst du dabei nicht nennen. Ein Satz des früheren Eigentümers, mit seinem Einverständnis veröffentlicht, ist oft wertvoller als jede Zahl. Wenn deine Objekte ohnehin aus der Maklersoftware auf die Website kommen, lässt sich der Status „verkauft“ meist direkt mitnehmen. Wie das technisch funktioniert, steht im Beitrag Maklersoftware mit der Website verbinden.

Regionale Marktseiten: dort gefunden werden, wo Eigentümer suchen

Eigentümer suchen bei Google selten nach „Immobilienmakler“. Sie suchen nach dem, was sie vorhaben: „Haus verkaufen Amstetten“, „Wohnung verkaufen Waidhofen an der Ybbs“, „was ist mein Grundstück wert“. Für diese Suchen braucht es Seiten, die genau darauf antworten. Eine Seite je Ort oder Bezirk, in dem du wirklich tätig bist, mit echtem Wissen über die Gegend: welche Lagen gefragt sind, welche Objektarten gerade gesucht werden, wie lange Verkäufe dort erfahrungsgemäß dauern und welche Objekte du dort schon vermittelt hast.

Wichtig ist, dass diese Seiten nicht austauschbar sind. Zehn Ortsseiten mit demselben Text und einem anderen Ortsnamen erkennt Google und erkennen Leser sofort. Lieber fünf Seiten mit Substanz als zwanzig ohne. Wie Suchmaschinenoptimierung für solche Seiten konkret abläuft, erklären wir auf unserer Seite zur Suchmaschinenoptimierung. Dazu gehört auch ein gepflegtes Google-Unternehmensprofil, denn bei Suchen mit Ortsbezug erscheint die Karte mit den Büros aus der Umgebung oft vor den normalen Ergebnissen.

Vertrauen über Menschen, Ablauf und Provision

Ein Verkauf ist eine persönliche Angelegenheit, oft verbunden mit einer Erbschaft, einer Trennung oder einem Umzug ins Betreute Wohnen. Deshalb will ein Eigentümer wissen, mit wem er es zu tun hat. Eine Teamseite mit echten Fotos, kurzen Texten zu jeder Person und der Angabe, wer für welche Region zuständig ist, nimmt viel von dieser Unsicherheit.

Ebenso wichtig ist ein beschriebener Ablauf. Vom ersten Gespräch über die Bewertung, die Unterlagen, die Fotos und die Besichtigungen bis zum Kaufvertrag beim Notar: Wer diese Schritte auf einer Seite nachlesen kann, ruft mit weniger Sorge an. Und dann ist da noch die Provision. Viele Makler sprechen auf der Website ungern darüber. Ein Eigentümer sucht aber genau danach. Ein offener Absatz, der erklärt, wie sich die Provision zusammensetzt, dass es in Österreich gesetzliche Höchstsätze gibt und was in deiner Leistung enthalten ist, schafft Vertrauen statt es zu kosten. Bei Mietwohnungen gilt seit Juli 2023 das Bestellerprinzip, auch das gehört für Vermieter verständlich erklärt.

Kontaktwege, die zu einem Eigentümer passen

Ein Kaufinteressent schickt gerne schnell eine Anfrage zu einem Objekt. Ein Eigentümer ist zurückhaltender. Er will nicht sofort ein Verkaufsgespräch, sondern erst einmal eine Auskunft. Deshalb lohnt es sich, mehrere niedrige Einstiege anzubieten: eine Telefonnummer, die auf jeder Seite sichtbar ist, eine Rückruf-Bitte mit Wunschzeit, die Bewertungsanfrage und vielleicht eine kurze Checkliste „Unterlagen für den Hausverkauf“ zum Herunterladen.

Formulare bleiben dabei kurz. Jedes zusätzliche Pflichtfeld kostet Anfragen. Die Datenschutzerklärung gehört verlinkt, und es muss klar sein, wofür die Daten verwendet werden. Wer am Handy auf deiner Website landet, und das ist bei den meisten Besuchern der Fall, muss mit einem Fingertipp anrufen können. Klingt selbstverständlich, fehlt aber erstaunlich oft.

So misst du, ob die Website Verkäufer bringt

Ob deine Immobilienmakler-Website funktioniert, erkennst du nicht an der Zahl der Besucher, sondern an den Anfragen von Eigentümern. Frag deshalb bei jedem neuen Verkaufsauftrag nach, wie der Eigentümer auf dich aufmerksam geworden ist, und notiere es. Nach einigen Monaten siehst du, ob die Website dabei eine Rolle spielt.

Ergänzend zeigt dir die Google Search Console, bei welchen Suchbegriffen deine Seiten erscheinen. Tauchen dort Begriffe wie „haus verkaufen“ mit deinem Ort auf, ist der Eigentümer-Bereich auf dem richtigen Weg. Fehlen sie ganz, ist das ein Hinweis, dass deine Seiten noch zu stark auf Käufer ausgerichtet sind. Arbeitest du auch mit Bauträgern oder Hausverwaltungen, gelten ähnliche Regeln, die wir im Beitrag Webdesign für Immobilien beschrieben haben.

Häufige Fragen zur Website für Immobilienmakler

Brauche ich eine eigene Website, wenn meine Objekte ohnehin auf den Portalen stehen?

Für Käufer reichen die Portale oft aus. Für Verkäufer nicht: Ein Eigentümer sucht keinen Objektanbieter, sondern einen Makler, und den prüft er auf dessen eigener Website. Dort zeigst du Referenzen, Team, Ablauf und Region, wofür auf einem Portal kein Platz ist.

Soll ein Online-Bewertungsrechner einen Preis anzeigen?

Wenn ja, dann als grobe Spanne mit dem klaren Hinweis, dass die genaue Bewertung eine Besichtigung braucht. Für viele Büros funktioniert eine Anfrage für eine persönliche Einschätzung besser, weil sie direkt zu einem Gespräch führt.

Wie viele regionale Seiten sind sinnvoll?

So viele, wie du mit echtem Wissen füllen kannst. Für ein Büro im Mostviertel sind das oft die Bezirkshauptstadt und eine Handvoll Gemeinden, in denen du regelmäßig verkaufst. Austauschbare Texte bringen nichts.

Was kostet eine Website für ein Maklerbüro?

Das hängt vor allem davon ab, ob die Objekte aus der Maklersoftware angebunden werden und wie viele Eigentümer- und Regionalseiten entstehen. Einen Überblick über die Preisspannen findest du unter Was kostet eine Website. Wir nennen dir nach einem Gespräch einen Fixpreis.

Fazit

Käufer kommen von allein, Objekte nicht. Eine Immobilienmakler-Website, die Verkäufer-Anfragen bringen soll, beantwortet deshalb die Fragen der Eigentümer: Was ist mein Objekt wert, wer kümmert sich darum, wie läuft es ab und was kostet es. Eine ehrliche Bewertungsanfrage, verkaufte Referenzobjekte, regionale Seiten mit Substanz und einfache Kontaktwege machen aus Besuchern Gespräche. Wenn du wissen willst, wie das für dein Büro aussehen kann, schau dir unsere Seite Webdesign für Immobilienmakler an oder lies, wie wir beim Webdesign vorgehen.